Reforma Tributária: o que muda nos impostos dos imóveis

A Reforma Tributária de 2025 está causando grande repercussão, especialmente no setor imobiliário, com a introdução de mudanças significativas nos impostos sobre imóveis. O objetivo é simplificar a tributação e aumentar a eficiência na arrecadação, mas, claro, as novidades trazem desafios para os profissionais da área, que precisarão se adaptar a um novo cenário. Vamos entender, de maneira simplificada, o que muda nos impostos dos imóveis e como isso pode impactar tanto os proprietários quanto as empresas do setor.

O Que É o IBS/CBS e Como Ele Afeta as Operações com Imóveis?

A principal mudança trazida pela Reforma Tributária envolve a introdução do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substituirão diversos impostos e afetarão diretamente as operações imobiliárias. O Art. 4º da LC n.º 214/2025 estabelece que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços, incluindo compra e venda, locação, licenciamento, cessão de direitos e outras operações de transferência.

Isso significa que todas as operações imobiliárias — como compra, venda, locação e arrendamento — estarão sujeitas a essa nova tributação. Mas, o impacto não será o mesmo para todos. O imposto dependerá de diversos fatores, como a localização do imóvel, o valor da operação e até mesmo o tipo de atividade desenvolvida.

O Que Muda nas Alíquotas de Impostos sobre Imóveis?

A alíquota do IBS para as operações imobiliárias será calculada pela soma das alíquotas do Estado e Município de destino da operação, conforme o Art. 15 da LC n.º 214/2025. Isso pode resultar em um aumento considerável, especialmente em casos de locações. Mas, para atenuar o impacto, o governo criou um redutor social para algumas operações, como a locação de imóveis residenciais.

Por exemplo, no caso de locações de imóveis, a alíquota do IBS e da CBS será reduzida em 70%, conforme o Art. 261 da Lei Complementar. Isso significa que, embora o imposto ainda se aplique a essas operações, ele será consideravelmente menor, o que ajuda a aliviar o peso da tributação para os locatários e arrendadores.

Mas, vale destacar que a mudança também afetará diretamente a precificação dos imóveis, já que a base de cálculo para a tributação será o valor da operação. Por isso, os profissionais do setor imobiliário precisarão se adaptar, reajustando os preços e estratégias de venda ou locação para se adequar às novas exigências tributárias.

Como a Reforma Impacta Pessoas Físicas e Jurídicas?

No caso de pessoas físicas, a reforma prevê que aqueles que realizarem operações imobiliárias, como locação, cessão onerosa ou alienação de imóveis, estarão sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, desde que ultrapassem os R$ 240.000,00 em receita anual ou realizem transações com mais de 3 imóveis distintos. Esse novo critério visa garantir que as pessoas que realizam operações em larga escala sejam tributadas adequadamente.

Mas, não se preocupe: as pessoas físicas que operam com menos imóveis e não ultrapassam o limite de receita anual não precisarão se submeter ao regime regular. Para essas pessoas, o imposto continuará sendo aplicado de forma mais simples.

Por outro lado, pessoas jurídicas que atuam no setor imobiliário terão que se adaptar à nova estrutura tributária, especialmente no que diz respeito à alienação e arrendamento de bens imóveis. A reforma também prevê um tratamento especial para imóveis residenciais novos, que podem se beneficiar de um redutor social no valor do IBS e da CBS, de até R$ 100.000,00 por unidade, o que pode gerar um alívio tributário considerável para quem está envolvido na venda de imóveis novos.

O Que São as Exceções e Benefícios Fiscais?

Embora a Reforma Tributária tenha provocado muitas mudanças, existem algumas exceções e benefícios fiscais para garantir que o impacto não seja tão grande, principalmente para aqueles que atuam em áreas de recuperação urbana, histórica ou ambiental. O Art. 259 da Lei Complementar prevê um redutor social para algumas operações imobiliárias, como a venda de imóveis residenciais novos e lotes, com deduções que podem chegar até R$ 100.000,00 por bem imóvel.

Além disso, operações de locação por curta duração (como no caso de plataformas de aluguel de temporada, como o Airbnb) também estarão sujeitas à tributação especial, com alíquotas reduzidas. Mas, esses imóveis serão tratados de forma similar aos serviços de hotelaria, com as mesmas regras tributárias aplicadas ao setor.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A reforma também trouxe a obrigatoriedade do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para todos os imóveis urbanos, não apenas para os rurais. Isso é um grande passo para centralizar informações sobre propriedades no país, mas também traz mais burocracia para os proprietários de imóveis urbanos, que agora precisarão regularizar a situação de seus bens no cadastro nacional.

Em resumo, a Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para as operações imobiliárias no Brasil. Mas, embora as alíquotas de IBS e CBS possam resultar em um aumento na tributação para muitas operações, as reduções previstas para locação, cessão onerosa e arrendamento podem ajudar a suavizar o impacto.

O setor imobiliário agora terá que se adaptar às novas regras de precificação, cadastro e tributação para continuar competitivo. Mas, no final, a reforma visa trazer mais simplificação e uniformidade para o sistema tributário brasileiro, o que pode resultar em um ambiente de negócios mais transparente e eficiente no futuro. Portanto, ficar atento às mudanças e se adaptar a elas será fundamental para garantir o sucesso no mercado imobiliário nos próximos anos.