Governo mexe outra vez na regra do imposto de imóveis; entenda o que muda no ITBI — e quais os riscos da alteração

O governo anunciou uma nova mudança na regra do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) — um tributo municipal e do Distrito Federal que é pago pelo comprador da propriedade. 

A alteração foi registrada no segundo projeto de lei complementar da reforma tributária, já enviado ao Congresso.

Com a mudança na regulamentação, o momento de tributação passa a ser o da assinatura do contrato de compra e venda, e não mais o momento do registro no cartório de imóveis.

Mas a mudança não agradou os tributaristas. Advogados alegam que a nova redação do texto ainda prevê a antecipação da cobrança do imposto — indo na contramão de decisões judiciais já consolidadas. 

Por isso, os especialistas avaliam que a mudança seria um retrocesso, já que abre caminho para novos questionamentos no futuro.

ITBI: a cobrança do imposto de imóveis

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado de quem compra um imóvel e oficializa a transação. Isto é, enquanto a taxa não for quitada, a escritura definitiva não é passada ao comprador.

O cálculo do imposto e a emissão do boleto são realizados pela prefeitura de onde é localizado o imóvel. A taxa varia a depender da cidade, uma vez que é um tributo municipal. 

A pedido dos prefeitos, o Ministério da Fazenda antecipou o momento da cobrança do ITBI, que agora acontece na efetiva transferência da propriedade. Pelo Código Civil, isso só seria feito depois do registro no cartório de imóveis, junto com a alteração na matrícula do bem.

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A minuta do projeto, que foi encaminhada à Casa Civil, abria a possibilidade de as prefeituras realizarem essa cobrança em dois momentos anteriores à transferência: 

• na assinatura da escritura, que é um contrato público de compra e venda — e que é feito na presença de um tabelião; ou 
• na cessão dos direitos de aquisição do imóvel — que ocorre quando uma pessoa vende o direito à compra de um imóvel que ainda está sendo construído, por exemplo.

A segunda hipótese, bastante criticada pelos tributaristas, foi retirada do texto antes do envio aos parlamentares. 

Ainda assim, a avaliação dos advogados é de que o projeto segue com alto risco de judicialização, já que iria na contramão do que diz o Código Civil e do que foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) anteriormente.

De São Paulo para o Brasil inteiro?

Em julgamento realizado em fevereiro de 2021, o STF decidiu que o fato gerador da cobrança do ITBI ocorre apenas a partir da transferência da propriedade imobiliária, que é efetivada mediante o registro em cartório. 

Entretanto, a Corte acolheu recurso do município de São Paulo e agora vai reexaminar o tema. 

Atualmente, a legislação paulistana abre a possibilidade para que o pagamento ocorra no momento da escritura ou na cessão dos direitos.

O pedido para a inclusão desse trecho no projeto de lei da reforma foi liderado pela capital paulista, segundo o Estadão.

O objetivo, portanto, seria transportar a lei de São Paulo para a esfera federal.

O que dizem os especialistas sobre a mudança do imposto de imóveis

Na avaliação do pesquisador do Insper e tributarista do Mannrich e Vasconcelos Advogados, Breno Vasconcelos, a mudança no imposto de imóveis é “uma tentativa de consolidar uma situação já questionada e rechaçada pelos tribunais”. 

“Ou seja, tenta-se dar um drible nos entendimentos jurídicos sobre o tema por meio da lei complementar", afirmou.

Para o especialista, porém, não é possível modificar conceitos de direito civil por regra tributária. Para isso, seria necessário alterar a Constituição e toda a lógica do Código Civil, que exige o registro do título para a transmissão da propriedade.

Já Daniel Cardoso Gomes, sócio do Amatuzzi Advogados e especialista na área de direito imobiliário, avalia que o projeto deixa o cenário relativo ao ITBI ainda mais confuso, abrindo uma grande margem para judicialização. 

"O projeto está caracterizando o fato gerador (da cobrança do imposto) antes de o fato efetivamente ocorrer", disse. "É um baita retrocesso. Todas essas discussões vão renascer.”

Para o secretário executivo da Frente Nacional de Prefeitos (FNP), Gilberto Perre, a exclusão pelo governo de parte do artigo do ITBI não muda significativamente o que já estava definido na minuta. 

Segundo Perre, o texto atual ainda prevê que o imposto incidirá no ato de assinatura da escritura pública, ou equivalente, de compra e venda do imóvel.

"A supressão não altera, porque o segundo inciso (que foi retirado) está contido no primeiro, que foi mantido", afirmou.